Wat gebeurt er met mijn hypotheekschuld na de verkoop van mijn huis?

Wat zijn mijn opties?

Als je je huis verkoopt kun je vaak je huidige hypotheekvorm meenemen. Je kunt ook een nieuwe hypotheekvorm kiezen. Heb je jouw huis met overwaarde verkocht? Dan moet je deze waarde in je nieuwe woning stoppen om volledig gebruik te kunnen maken van hypotheekrenteaftrek. Heb je geen overwaarde, maar een hypotheek met schulden (anders gezegd: een hypotheekschuld of een restschuld)? Dan is het ook mogelijk om dit te financieren in een eventuele nieuwe hypotheek.

Wat is overwaarde precies?

Jouw huis heeft een overwaarde als de huidige waarde van de woning hoger is dan de (eventueel resterende) hypotheek. Is de huidige waarde van de woning lager dan de hypotheek, dan heb je een hypotheek met schulden. In de onderstaande voorbeelden leggen we het uit.

Voorbeeld overwaarde
Je hebt op dit moment een hypotheek op je woning van €350.000. Je hebt een waardebepaling voor je woning aangevraagd en daar komt uit dat je woning €425.000 waard is. Als je van plan bent om je woning te verkopen, dan is er dus sprake van een overwaarde van €75.000.

Voorbeeld hypotheekschuld
Je hebt op dit moment een hypotheek op je woning van €350.000. Je hebt een waardebepaling voor je woning aangevraagd en daar komt uit dat je woning €325.000 waard is. Als je van plan bent om je woning te verkopen, dan is er dus sprake van een hypotheekschuld van €25.000.

Hoe kan ik de overwaarde gebruiken?

Je kunt de overwaarde van je woning gebruiken voor:

• De nieuwe woning die je wilt kopen;
• Voor een verbouwing in je nieuwe huis;
• Als een extraatje, dus bijvoorbeeld voor een nieuwe auto of een luxe vakantie.

In de meeste gevallen wordt de overwaarde gebruikt om een gedeelte van de nieuwe woning te financieren. Je krijgt dan te maken met de zogenaamde bijleenregeling. Stel: de overwaarde na de verkoop van je woning is €100.000. Je koopt vervolgens een nieuwe woning van €400.000. De hypotheekrente is dan aftrekbaar over een bedrag van €300.000.

Hoe kan ik een eventuele hypotheekschuld financieren?

Heb je een hypotheekschuld en heb je geen spaargeld om de deze schuld van je woning te betalen? In veel gevallen kun je dan als bestaande klant bij je huidige hypotheekverstrekker een extra hypotheek krijgen. De hypotheekverstrekker kijkt opnieuw naar je inkomen om in te schatten of je je huidige hypotheek kunt betalen en daarnaast je openstaande hypotheekschuld. Let op: deze extra hypotheek is niet fiscaal aftrekbaar.

Niet alle hypotheekverstrekkers financieren de hypotheekschuld. Ook financieren ze vaak relatief lage bedragen en moet je de hypotheekschuld binnen vijftien jaar aflossen.

Kan ik mijn hypotheek ook meenemen?

Je hypotheek hoort bij je huidige woning. Je neemt deze dus niet mee. Je kunt wel twee andere dingen doen:

• Je neemt je hypotheekvorm mee. Alleen als je vóór 2013 een aflossingsvrije of beleggingshypotheek hebt afgesloten, dan kun je er voor kiezen om deze hypotheekvorm mee te nemen. Heb je deze hypotheek na 2013 afgesloten, dan heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek.
• Je neemt de rentecondities mee voor de resterende rentevaste periode. Denk wel goed na of dit slim is, gezien de huidige rentestanden.

Hoe werkt het meenemen van de rente?

Stel dat je in 2015 een woning hebt gekocht voor €250.000. Je zet de rente vast voor dertig jaar tegen 2,35%. Tijdens het afsluiten ben je er vanuit gegaan dat je jarenlang in de woning zou wonen. Je hebt dit van tevoren met je hypotheekadviseur besproken en je sluit een hypotheek af, waarbij je dit rentepercentage mee kan nemen.

Zes jaar later zie je een mooie woning voorbijkomen op HomeMatching en je besluit deze te kopen voor €350.000. In de afgelopen zes jaar heb je €40.000 afgelost en heb je nog een hypotheek van €210.000. Je moet dus een nieuwe hypotheek afsluiten voor €140.000.

Je nieuwe hypotheek ziet er dan als volgt uit:
De komende 24 jaar heb je nog een hypotheek van €210.000 en daar betaal je 2,35% rente over. Daarnaast betaal je over je nieuwe lening van €140.000 een rente op basis van een nieuwe rentevaste periode.

Ik sluit in feite dus een nieuwe hypotheek af?

Dat klopt. Je hypotheek moet opnieuw beoordeeld worden. Benieuwd naar jou mogelijkheden?